| 판교테크노밸리에서 사무실을 알아보다 보면 처음에는 건물 위치와 임대료부터 비교하게 됩니다 저도 상담 전화를 받으며 "50평 정도 필요한데 어디가 괜찮습니까?", "판교역에서 가까운 곳으로 보고 있습니다","주차가 많이 되는 건물이 있을까요?"같은 질문을 자주 받습니다 그런데 실제로 사무실을 계약할때는 평수와 월세만 확인해서는 부족합니다 같은 판교테크노밸리 안에서도 우림W시티,삼환하이펙스,H스퀘어,유스페이스,판교PDC,판교이노밸리,세븐벤처밸리,실리콘파크,만도 등 건물마다 위치와 면적 구성,임대 조건,주차,주변 환경이 다 다릅니다 제가 판교테크노밸리 현장에서 10년 가까이 사무실을 중개하면서 계약 전에 꼭 확인하는 내용을 정리해 보겠습니다
1.계약면적보다 실제 사용하는 전용면적을 먼저 확인합니다 판교테크노밸리 사무실 임대를 알아볼때 가장 먼저 확인한 부분은 면적입니다 여기서 중요한 것은 광고에 표시된 평수만 보는 것이 아니라 실제로 회사가 사용하는 전용면적이 얼마인지 확인하는 것입니다 건물마다 전용률이 다르기 때문에 비슷한 계약면적이라도 실제 사무실 내부 크기는 달라질수 있습니다 특히 대표실,회의실,탕비공간,서버실이나 창고가 필요한 기업이라면 직원 좌석을 놓고 난 뒤 공간이 얼마나 남는지까지 생각해야 합니다 제가 현장에서 사무실을 안내할 때도 단순히 "몇 평입니다"라고 설명하기 보다 실제 사용할수 있는 면적과 내부 구조를 함께 확인합니다 2.월세만 보지말고 관리비까지 합쳐봅니다 사무실을 비교하다 보면 평당 임대료에 먼저 눈이 갑니다 하지만 기업에서 매달 지출하는 비용은 월세로 끝나지 않습니다 관리비가 있고 건물과 계약조건에 따라 추가 주차 비용이나 냉난방 관련 비용 등이 발생할수도 있습니다 면적이 커질수록 이 차이는 더욱 커집니다 그래서 저는 여러 사무실을 비교할때 보증금과 월 임대료,관리비,주차 조건을 한꺼번에 놓고 보는 편입니다 계약기간 동안 회사에서 실제로 부담할 비용을 생각하면 월세가 조금 낮다는 이유만으로 결정하기 어려운 경우도 있습니다 3.주차는 계약하기 전에 정확하게 확인합니다 판교테크노밸리 사무실을 찾는 기업에서 주차 문의가 정말 많습니다 "직원 차량이 5대인데 가능한가요?" "방문객 주차는 어떻게 되나요?" "추가 주차는 더 받을수 있습니까?" 현장에서 정말 자주 듣는 질문입니다 건물 전체 주차대수가 많다고 해서 임차 기업이 원하는 만큼 사용할수 있는 것은 아닙니다 임차 면적에 따라 기본으로 제공되는 주차대수가 정해져 있을수 있고 추가주차 가능 여부와 비용도 건물마다 다릅니다 자차 출퇴근 직원이 많거나 외부 방문객,회사 차량이 많은 기업이라면 마음에 드는 사무실을 찾았더라도 계약 전에 실제 확보할수 있는 주차 대수를 확인해야 합니다 4.판교역과의 거리는 직원들의 출퇴근 방식과 함께 봅니다 판교테크노밸리에서 사무실을 찾으면 판교역 접근성을 빼놓을수 없습니다 삼환하이펙스처럼 판교역 접근성을 중요하게 보고 비교하는 건물이 있는 반면,판교테크노밸리 안쪽에는 H스퀘어,유스페이스,PDC,판교이노밸리,우림W시티 등 여러 업무시설들이 있습니다 여기서 저는 직원들이 실제로 어떻게 출퇴근하는지를 먼저 봅니다 대중교통 이용 비중이 높다면 판교역 접근성이 중요하고,자차 출퇴근이나 업무용 차량 이용이 많다면 주차와 도로 접근성을 더 중요하게 볼수 있습니다 판교역과 판교테크노밸리 업무지역을 연결하는 버스들도 자주 있기때문에 지도상의 직선거리만 보기보다 직원들의 실제 출퇴근 동선을 기준으로 확인하는 것이 좋습니다 5.기존 인테리어가 있다고 해서 무조건 유리한 것은 아닙니다 사무실을 보러 다니다 보면 회의실과 대표실,탕비공간 등이 이미 만들어진 곳이 있습니다 회사에서 원하는 구조와 잘 맞는다면 공사기간과 초기비용을 줄일수 있습니다 하지만 기존 인테리어가 있다는 이유만으로 바로 좋은 조건이라고 판단하기는 어렵습니다 직원 좌석 수가 맞지 않거나 회의실 위치가 회사의 업무방식과 다르면 기존 시설을 철거하고 다시 공사해야 할수도 있습니다 특히 면적이 큰 사무실은 새로 인테리어 하는 비용도 적지 않기 때문에 기존 시설 가운데 실제 사용할수 있는 것이 무엇인지 확인하는 것이 중요하니다 현장을 볼때 책상과 가구가 놓여있는 모습만 보기보다 회사 인원이 실제 들어와 근무한다고 생각하고 동선을 살펴보는 것이 좋습니다 6.회사 업종이 실제로 입주 가능한지도 확인합니다 이 부분은 판교테크노밸리 사무실 임대를 알아볼때 절대 놓치면 안됩니다 판교테크노밸리에는 일반적인 업무시설뿐 아니라 연구개발과 기업지원 등 다양한 성격의 시설들이 있습니다 따라서 마음에 드는 사무실을 찾았다고 바로 계약하기보다 해당 기업의 업종과 사용 목적이 그 건물과 호실의 입주 조건에 맞는지 먼저 확인해야 합니다 사업자등록이나 연구소 사용 여부 등도 기업마다 상황이 다릅니다 계약서를 작성하기 전에 입주 가능 여부와 실제 사용 목적을 확인하는 것이 나중에 생길수 있는 문제를 줄이는 방법입니다 7.지금 직원 수만 보고 면적을 결정하지 않습니다 사무실 계약은 몇 달만 사용하는 계약이 아닙니다 현재 직원이 20명이라고 해서 지금 인원만 겨우 들어가는 공간을 계약하면 회사가 성장하면서 얼마 지나지 않아 다시 사무실을 찾아야 할수도 있습니다 반대로 향후 인원 증가를 지나치게 크게 예상해서 필요 이상의 공간을 임차하면 사용하지 않는 면적의 월세와 관리비를 계속 부담하게 됩니다 그래서 저는 상담할때 현재 직원 수와 함께 계약기간 동안 인원이 얼마나 변할 가능성이 있는지도 물어봅니다 증원이 예정되어 있는지,부서를 추가할 계획이 있는지,회의실이나 연구 공간이 더 필요한지를 확인하고 면적을 잡는 편이 실제 계약 후에도 문제가 적습니다
판교테크노밸리 안에서도 건물마다 확인할 부분이 다릅니다 판교테크노밸리 사무실 임대를 알아보면서 여러 건물을 하루에 같이 보시는 분들이 많습니다 직접 둘러보면 생각했던 것보다 차이가 있습니다 삼환하이펙스는 판교역 접근성을 중요하게 보는 기업들에서 많이 비교하고,H스퀘어와 유스페이스는 판교테크노밸리 중심 업무환경과 주변 편의시설을 함께 살펴보는 경우가 많습니다 판교PDC와 판교이노밸리도 필요한 면적과 기업의 업무 성격에 따라 비교하게 됩니다 제가 10년 가까이 근무해 온 우림W시티는 성남시 분당구 삼평동 618번지에 있으며,판교테크노밸리에서 사무실을 찾으면서 필요한 면적과 월 고정비,주차등을 함께 따져보는 기업들이 많이 살펴봅니다 결국 건물 이름만 정해놓고 매물을 찾는 것보다 회사의 조건을 먼저 정리한 다음 그 조건에 맞는 건물을 몇 곳 비교해보는 편이 빠릅니다
제가 처음 상담할때 물어보는 내용입니다 판교테크노밸리 사무실 임대 문의가 들어오면 저는 먼저 복잡한 내용을 묻지 않습니다 직원은 몇 명인지,실제 필요한 전용면적은 어느 정도인지,임대료와 관리비 예산은 얼마인지,차량은 몇 대인지,언제 입주해야 하는지를 먼저 확인합니다 그리고 업종과 직원들의 출퇴근 방법,필요한 내부시설을 추가로 확인합니다 여기까지 정리되면 우림W시티를 먼저 볼지,삼환하이펙스나 H스퀘어.유스페이스를 볼지,PDC나 판교이노밸리까지 함께 비교할지 범위가 좁혀집니다 저는 판교테크노밸리에서 사무실을 찾을때 인터넷에 나온 평수와 월세를 확인하는 것만큼 직접 현장에서 전용면적과 내부구조,주차,출퇴근 동선을 확인하는 과정이 중요하다고 생각합니다 회사가 앞으로 몇년 동안 직원들이 매일 출근해서 사용할 공간이기 때문입니다
판교테크노밸리 사무실 임대를 알아보고 있다면 처음부터 많은 매물을 보는 것보다 필요한 면적.예산.주차.입주 시기를 먼저 정리해 보시기 바랍니다 그 네 가지가 정해지면 실제로 확인해야 할 사무실도 훨씬 명확해집니다
판교벤처밸리부동산 공인중개사 이소장 |
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